تخلیه ملک در ایام کرونا چه شرایطی دارد؟

قانون گذار در قانون،  حقوقی را برای موجر و مستاجر در نظر گرفته است که براساس آن هر یک از آنها می توانند حقوق مربوطه را استیفاء نمایند و چنانچه موجر یا مستاجر از حقوق و وظایف خود  در برابر یکدیگر مطلع نباشد احتمال این که حق ایشان ضایع شود بسیار زیاد است .

نحوه تنظیم قرار داد اجاره ، تعیین خسارت، ... از جمله مواردی است که طرفین قرار داد اجاره بایستی به آن توجه نمایند. مشورت با وکیل تخلیه ملک در زمان انعقاد قرار داد و یا طرح دعوی تخلیه ملک از جانب موجر و مستاجر ممکن است در رونده پرونده تاثیر بسزایی داشته باشد بنابراین بهتر است در صورت مواجهه با موارد مذکور حتماً از وکیل متخصص امور ملکی مشاوره دریافت نمایید.

در ادامه به اختصار در خصوص نحوه تخلیه ملک به طور کلی و همچنین تخلیه ملک در ایام کرونا و مصوبه ستاد کرونا می پردازیم. جهت کسب اطلاعات بیشتر با وکیل فرنیان فر همراه باشید.

تخلیه ملک در قانون

مبحث تخلیه ملک به دستور تخلیه و حکم تخلیه تقسیم می شود که بسته به شرایط قرار داد اجاره و موارد مطرح شده در قانون باید انتخاب شود.

شرایط اخذ دستور تخلیه

دستور تخلیه امری است که بر اساس قانون فوریت دارد و مرجع صالح به رسیدگی باید در کمترین زمان ممکن به آن رسیدگی نماید.

۱- تنظیم قرار داد اجاره به صورت کتبی

۲- امضای حداقل دو شاهد در قرارداد اجاره

۳- تعیین مدت زمان اجاره ملک

۴- مشخص کردن میزان اجاره بها در قرارداد اجاره

۵- پایان مدت قرارداد اجاره

مرجع صالح صدور دستور تخلیه

در خصوص صدور دستور تخلیه شورای حل اختلاف صالح به رسیدگی می باشد.

نکته: شورای حل اختلاف تنها برای صدور دستور تخلیه املاک مسکونی صالح به رسیدگی است و صلاحیت رسیدگی به تخلیه املاک تجاری را دارا نمی باشد.

نکته: چنانچه قرارداد اجاره به صورت رسمی تنظیم شده باشد مرجع صدور دستور تخلیه و همچنین صدور اجراییه بر عهده اداره اجرای اسناد رسمی و دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده قرارداد اجاره می باشد.

آیا برای مستاجر در زمان صدور دستور تخلیه امکان اخذ مهلت وجود دارد؟

بله- با توجه به آیین نامه موجود امکان اخذ مهلت برای مستاجر هست.

شرایط اخذ حکم تخلیه

در مواردی که شرایط فوق الذکر در قرارداد اجاره رعایت نشده باشد برای مثال: عدم امضای دو شاهد در قرارداد اجاره یا هر یک از نکات اشاره شده و یا استفاده مستاجر برای مقاصد نامشروع از ملک استیجاری ، بایستی از مرجع صلاحیت دار درخواست صدور حکم تخلیه نمود.

نکته: با توجه به علت طرح دادخواست، حکم تخلیه ممکن است قبل از پایان مدت اجاره صادر شود.

مرجع صالح به رسیدگی حکم تخلیه

۱- در صورتی که ملک مسکونی باشد در شورای حل اختلاف قابل طرح است.

۲- چنانچه ملک تجاری و یا دارای حق سرقفلی باشد مرجع رسیدگی کننده دادگاه حقوقی است.

شرایط تخلیه ملک در زمان کرونا

به طور کلی وضع و اجرای قانون برای شرایط عادی بدون وجود هر گونه خطر و یا وضعیت فوری و غیر عادی می باشد. لکن در صورتی که شرایط کشور بنا به هر دلیلی از حالت عادی به حالت بحرانی و غیر عادی تبدیل شود و اجرای برخی از قوانین در این شرایط موجبات افزایش بحران در کشور را فراهم کند. بسته به موضوع و تاثیر آن و تصیمم مرجعی که در این شرایط مکلف به تصمیم گیری است اجرای برخی از قوانین به طور کلی متوقف و یا در پاره ای از موارد نحوه اجرای آن تغییر خواهد نمود. که این تغییر فقط مربوط به شرایط اضطراری است و پس از رفع آن همه مکلف به رعایت قانون هستند.

بحرانی که به واسطه بیماری کرونا در تمام جهان ایجاد شد دولتها را مجبور به اخذ تصمیماتی نمود تا جایی که حتی حقوق اولیه شهروندان را با محدودیت مواجه کرد از جمله می توان به رفت و آمد افراد در محل سکونت خود اشاره نمود که در زمان شیوع بیماری با قوانین ویژه ای کنترول می شود .

در خصوص تخلیه ملک استیجاری نیز ستاد ملی کرونا که مرجع تصمیم گیری در کشور ما در زمان شیوع بیماری کوید ۱۹ می باشد. به جهت جلوگیری از شیوع بیشتر بیماری و آسیب های اقتصادی ناشی از بیماری کوید ۱۹ به گروه های مختلف جامعه وارد نمود، محدودیت های در نظر گرفته است.

بنا بر این مصوبه مستاجران می توانند پس از پایان قرار داد اجاره با افزایش ۲۵% اجاره بها (در تهران) نسبت به تمدید قرارداد اجاره اقدام نمایند و موجر نمی تواند نسبت به تخلیه ملک اقدام کند.

لکن در مصوبه مذکور استثنا هایی نیز برای موجر در نظر گرفته شده است که چنانچه دارای شرایط درج شده در مصوبه باشد بتواند تخلیه مورد اجاره را از مرجع صلاحیت دار بخواهد. 

به طور مثال: اگر موجر قصد تخریب و نوسازی و همچنین تعمییرات اساسی واحد مسکونی را داشته باشد و برای آن پروانه مربوطه را اخذ نماید می تواند تخلیه  عین مستاجره را از مرجع صلاحیت دار علی رغم مصوبه ستاد ملی کرونا درخواست نماید.

وکیل تخلیه ملک می تواند با بررسی شرایط شما و مجوز های موجود در مصوبه ستاد ملی کرونا ،که ممکن است از آن بی اطلاع باشید در امر تخلیه ملک راه حل هایی را ارائه نماید. جهت کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه به وب سایت https://farniyanfar.com/  مراجعه نمایید.